원문 : https://borrowingworld.tistory.com/1 참고하세요.
IMF를 전후로 한국의 소득의 분배방식에 있어 엄청난 변화가 있었다.
IMF 이전에는 기업주와 근로자간에 소득의 분배가 그나마 공평하였다고 본다면, IMF 이후에는 기업중심, 특히 대기업 중심의 경제정책이 진행되면서 부익부 빈익빈 현상이 고착화되고, IMF 이전과는 비교할 수 없을 정도의 거대한 부를 축적한 대기업들이 본격적으로 나타나기 시작한다.
이러한 새로운 사회적 분배방식의 고착화는 곧바로 중산층의 감소를 불러왔다.
또한 동시에 여러 방면으로 점진적이고 지속적인 변화를 초래하기 시작한다.
즉, 부의 분배방식의 변화가 나타남에 따라 줄어든 소득 대비 상승한 물가와 학벌과 경쟁우선이 가져 온 사교육 열풍에 생활고를 견디지 못한 주부들이 생활전선으로 내몰리게 된다. 이 주부들은 이전에는 대부분이 집에서 육아를 맡고 있었을 것이다. 이러한 현상은 결국 아이를 낳아 기를 여건을 빼앗아 갔고, 인구증가율의 감소로 이어졌다...
그후 이십여 년 이상 이러한 사회적 변화가 지속된 후인 지금에 이르러 돌이킬 수 없는 최악의 상황을 대배해야 한다는 목소리가 여기저기서 나오기에 이르렀다.
필자가 주목하는 점은 대한민국의 대다수 중산층이 거의 전 자산을 아파트에 올인하고 있는 부동산 몰빵국가의 국민이라는 점이다.
왜 이 사실에 주목하는가...
인간은 결국 늙게 마련이고, 늙게 되면 일을 할 수 없게 된다.
그때에는 그동안 마련해둔 현금에서 조금씩 빼서 생활비나 병원비 등으로 충당하면서 살게 마련이다.
그런데 아파트 몰빵국가의 국민은 어찌해야 하는가...
유일한 자산이라고 할 수 있는 아파트를 팔아야 한다...
국가의 보조로는 턱없이 부족한 상황이기 때문에
아파트를 팔아 현금을 마련해야 노후를 대비할 수 있게 되는 것이다.
이러한 점은 아파트를 팔기만 하면 적든 많든 문제는 대부분 해결된다.
그나마 아파트라도 보유하고 있는 중산층의 경우에나 가능한 꿈같은 이야기가 되겠다.
부동산 몰빵국가 대한민국에서 아파트는 소유자들에게는 전 재산이며, 평생 월세 대신 은행에 이자를 납부하며 지켜온 하나뿐인 자산이다.
그런데 진짜 문제는 건축 후 30년이 넘은 고층아파트가 소유자들이 기대하는 정상적인 가격으로 아파트가 과연 팔리겠는가란 점이다...
인구의 감소, 소득증가율의 정체, 빈부의 격차 증가, 초고령사회, 중산층의 몰락이 더 심해질 미래사회에서 그것은 꿈에 가깝다고 하는 것이 사실이다.
아파트 시장은 엄연한 경제논리가 지배하는 시장이다.
매도자와 매수자가 그 시점에 그 시장에 존재하여야 거래가 가능한 것이다.
물건은 가치가 있을 때 거래가 성사된다...
아파트는 언젠가는 부서질 수밖에 없는 땅에 고정된 물건이다.
위의 참고자료 중 연령대별 인구구성비추이를 보면 2030년 경에는 65세 이상 인구의
비중이 50-64세의 인구비중을 추월하는 것으로 나타나 있음을 알 수 있다.
이는 보유한 아파트를 현금화해야 하는 가구가 그만큼 증가하는 시점이라는 의미가 되겠다.
공교롭게도 이 시점은 고령인구의 증가로 인하여 국민연금의 고갈문제가 더 심각해지는 시점이 될 것이다.
또한 2030년경에는 근로에 참여하는 인구수가 1600만 명 선으로 줄어들 것으로 예측되고 있다.
근로자수의 감소는 다음과 같은 여러 문제를 초래한다.
첫째, 총 근로소득의 감소로 인한 소비성향의 하락.
둘째, 세수의 감소로 인한 정부재정 자립도의 악화.
셋째, 부동산 시장의 급격한 위축.
넷째, 소비성향 및 부동산 거래의 위축으로 인한 경제성장률의 저하.
기업들의 부실화, 은행의 부실화 같은 2차적인 문제는 여기에서는 논외의 대상에 지나지 않는다.
본글의 주제는 부동산 특히 아파트이므로 세 가지 중 마지막 시사점을 중심으로 이야기를 써나가고 있다.
근로자의 수가 감소하면 목돈을 모을 수 있는 젊은층이 감소하게 된다.
이는 노후를 목적으로 전자산으로 갖고 있던 아파트를 시장에 매물로 내놓았을 때 그것을 받아줄 매수자가 감소함을 의미한다.
더 매정하게 말하면 아무리 팔고 싶어도 사줄 사람이 없어서 정상적인 가격으로는 팔 수가 없게 될 것이라는 의미이다...
바꾸어 말하면 앞으로 노후된 고층아파트는 환금성으로서의 기능이 사실상 사라지고 단지 거주의 수단으로 전락 할 것으로 받아들이면 된다.
이를테면 1억 혹은 2억을 대출 받고 거치식 혹은 분할상환식으로 수년에서 ~ 20년이라는 긴 시간 동안 은행에 꼬박꼬박 이자와 원금을 납부하고 노년에 이르러서야 겨우 내집을 마련했다 싶었을 때 아파트는 고층이어서 재건축을 할 수 없는 것을 알게 되고, 시간이 갈수록 가격이 떨어지는 아파트를 끌어안고 살아갈 그들의 심정이 어떠하겠는가... 질병에는 어떻게 대처하며, 노후생활자금은 또 어떻게 감당할 것인가..
아파트 소유자들은 과연 그동안 자기 집에서 거주한 것인가... 아니면 은행에 월세를 내면서 살았던 것인가... 의구심이 들지 않을 수가 없을 것이다.
상황이 이러함에도 불구하고 정부는 부채문제와 고층아파트의 재건축 문제에 대한 근본적인 대책이 없이 땜질식 처방만을 하며, 모든 짐을 다음정부로 넘기는 액션만 취하고 있다.
지금은 문제 없다고 그냥 넘어간다고 치자, 그때가서 문제가 터지면 은행과 기업은 온전하겠는가...
아파트의 이러한 환금성 문제가 본격적으로 나타나는 시발점은 아파트 수가 50만 가구를 최초로 넘어선 1992년도 부터 30년이 되는 시점인 2022년이 될 것이라 본다.
이것이 왜 문제가 되느냐... 1992년은 대한민국 역사 이래 엄청난 물량의 고층 아파트들이 집중적으로 공급되기 시작한 시점이기 때문이다...그곳이 바로 1기 신도시이다.
1기 신도시에 지어진 수백만호의 영향으로 2023년도 부터는 지은지 30년 넘은 고층아파트들이 매년 수십만호씩 기하급수적으로 증가하기 시작한다...
대한민국의 역사가 시작된 후 아무도 경험하지 못한 노후아파트가 팔리지 않는 사회문제는 일대 혼란을 불러일으킬 가능성이 크다.
이러한 혼란은 부동산 몰빵국가, 노인천국, 아이가 태어나지 않는 사회, 소득증가율 보다 세금증가율이 더 높은 대한민국의 상황에서 언론플레이로 감당 할 수준이 아닌 것이다.
어떤 계기로 일단 시작되면 삽시간에 전국으로 번질 것으로 본다.
글 몇자로 적어서 크게 와 닿지 않을 수 있으나...
2040년이 된다면 재건축이 전혀 이뤄지지 않았다고 가정할 때 지은지 40년 넘은 노후화된 아파트 총수가 400만호에 달할 것으로 예상된다...
아파트가 밀집된 수도권 아파트의 평균매매가를 2016년도 기준으로 가장 보수적으로 보아 3억원이라 가정시 400만호는 금액으로 1,200조원에 해당한다...
아파트의 수령이 30년이 넘어가면 사실상 건물로써의 경제가치가 제로에 가깝게 되어 아파트의 가격이 하락하는 것은 당연한 이치이다.
가장 보수적으로 하락폭을 매기더라도 최소 20퍼센트에서 최대 30퍼센트인 약 250-350조원이 공중으로 사라지게 될 것으로 보인다.
은행은 가격이 하락 할 수록 대출금 중 일부에 대하여 상환을 요구하게 될 것이며, 소유자들은 집값 하락과 대출금 상환요구 그리고 가격하락에 따른 전세가 하락으로 이중삼중의 고통을 겪게 될 것으로 판단된다.
문제는 가격하락으로 인한 대출금의 일부상환 요구가 아니다.
아파트 가격하락으로 인한 자산의 감소 이외에 또 다른 진짜 큰 문제는 어느 시점이 되면 소유주들이 더 이상 부동산을 보유 할 가치가 없다는 인식을 하게 될 것이라는 점이다. 즉, 집을 포기하는 경우에 나타나는 문제로써 세입자들이 보증금을 날리는 상황이 오는 것이다...
소유주들이 집을 포기함에 따라 경매처분되는 아파트들이 증가 할 것이며, 이로 인하여 전세금 중 일부 혹은 대부분을 날리는 세입자들이 급증할 수 있다는 점이며 이는 사회적으로 큰 부담이 될 전망이다
1990년에서 2010년 까지 건설된 전국의 아파트 700만호 중 임대아파트와 매물화 가능성이 상대적으로 낮은 30-50대가 소유한 비중을 제외하고 노후와 자녀를 위하여 아파트를 처분해야만 하는 50대 이상 가구가 보유한 아파트 수를 연령별 주택보유현황을 기준으로 비교분석, 산출하면 2030년 기준 대략 최소 150만호 내외가 될 것으로 추정된다.
이는 30~50대가 보유한 주택은 제외한 수치이다.
따라서 60대 보유주택의 매물출회시 이의 파급력이 어디까지 영향을 미칠지 가늠할 수 없다.
이에 대한 대비를 하지 않는다면 대한민국 사회전체를 혼돈속으로 몰아넣을 것이 뻔하다.
60대이상 가구가 보유한 아파트의 매물화가 실제로 시장에 나왔을 때 얼마나 많은 세대가 팔리지 않는 노후화된 고층아파트로 인하여 불편한 노후를 맞이하게 될지 상상을 할 수 없다.
그 외에도 2033년도 부터는 1991년도 부터 지어진지 40년이 넘은 아파트가 매년 수십만가구씩 증가함으로써 아파트가 환금성 이전에 건축물의 존폐를 걱정해야 하는 애물단지가 될 가능성이 높다.
그때가 되면 은행을 제외한 집주인과 세입자 모두가 손실을 보는 단계로 들어서게 된다.
이때 부터는 자고 일어나면 집값이 떨어지고, 은행은 떨어진 집값 만큼 대출금 상환을 요구할 것이며, 이로써 집주인은 가격하락과 대출금 상환압박이라는 두개의 고통을 겪게 될 것이라 본다.
2000년 초 우리 사회에는 "자고 일어나니 재산을 불어나더라" 라는 말이 유행이었던 적이 있었다.
그로부터 정확히 40년 후 "자고 일어나니 내재산이 내것이 아니더라" 라는 말을 하게 될 것이라 본다.
대한민국의 아파트 경제가치를 3-40년이란 짧은 기간을 가지고 매기게 된 계기는 바로 주택건설 기준에 관한 각종 기준을 정한 부동산공법에 있다.
정부가 건설사의 이익을 위하지 않고, 백년대계를 내다보고 아파트를 건설하도록 규정을 정비하였다면 이러한 일은 백년 후에나 벌어졌을 일이다.
산이 높으면 골이 깊다고 했던가....
예상컨데 지어진지 40년이 넘는 아파트들이 본격적으로 쌓이는 2030년대 부터는 재건축 가치가 없는 노후한 고층아파트의 가격은 건물가치가 0에 수렴 할 때 까지 완만한 하락세는 피하기 어려울 것이다.
향후 아파트는 상당기간 리모델링을 통한 거주수단으로서의 기능만을 하게 될 것이라 본다.
리모델링에 들어가는 비용도 지금의 몇 배가 들어가게 될 것이며, 이 또한 집주인에게는 금전적인 부담으로 작용할 전망이다.
수십년 은행빚을 갚으면서 살아온 집주인이라면 겨우 빚 없이 내집으로 살만하니 또 다시 수천에서 억대의 빚을 져야하는 셈이다....
"빚 갚다 인생 다가더라" 라는 넉두리를 하게 될지도 모른다.
"그렇다면 왜 지금 집값이 안떨어지느냐"라고 누군가 질문 할 수 있다. 그 이유는 아파트를 가진 소유자들의 가슴이 자신의 아파트가 아직까진 그 만큼의 가치가 있다고 받아들이기 때문이다.
그 시기가 되면 아파트 값이 폭락할 것인가...그 바로미터는 정부의 대응을 꼽을 수 있다. 이미 수많은 정부정책에 언론을 동원하여 기득권 세력에 유리하도록 조정하는 단계에 와 있는 것을 보면 예상컨데 노후한 고층아파트가 사회문제화 되더라도 언론을 동원하여 가격급락의 위험성을 희석시키려 시도 할 것으로 보인다.
이 말은 즉슨, 한국의 고층아파트의 미래는 가격급락을 보여주기 보다는 수십년에 걸쳐 소유자들의 서서히 피를 말리는 환경으로 나타날 것이란 의미이다.
은행과 건설사 그리고 국가신용도적인 측면에서 나쁜 정책방향은 아니라 본다. 그러나 정말 큰 문제는 이러한 과정에서 발생하는 모든 사회적 비용과 책임을 국민이 모두 떠안는다는 사실이다.
지금까지 그래왔듯이 기득권층은 고층아파트 문제를 자신들의 정책실패가 아닌 자연스런 사회현상이라고 국민들을 설득하려 할 것이다.
그러나 이는 설득력이 떨어진다. 기득권층은 손실을 보지 않고 일반 국민만이 손실을 보는 것은 사회현상이 아니라 사회문제인 것이다.
그렇다면 우리는 2030년도 부터 30년 이상, 노후화된 고층아파트들이 매물화 되는 경향이 강화되면서 사회적 문제가 되는 현상이 실제로 나타나는지를 미리 알 수 있는 바로미터는 없을까에 관심을 가져야 한다.
나는 그 바로미터를 환금성 또는 투가가치와 생활편의성이 뛰어난 입지의 일반아파트 분양권 또는 신규아파트 선호현상이라하겠다.((재건축에 참여한 조합원이 아님을 유의해야)---그 이유는 만약 모든 아파트가 연식 문제로 인하여 결국 차례대로 철거가 되는 상황을 맞고 공동주택의 투자가치에 대한 회의적 시각이 나타나더라도 재건축이 불가능한 수백만에서 천만호에 이르는 아파트 가구의 신규주택 구매욕구를 극히 일부만 남은 단독주택으로는 그 수요를 충족시킬 수 없기 때문이다.
모든 사회현상을 보면 핵심정보에의 접근성에서 유리한 위치를 점유하는 자들이 늘 선두권에서 그 현상을 이끌어 가는 경우를 발견 할 수 있다.
이러한 현상은 노화된 고층아파트들에서도 동일하게 나타날 수 있다.
이들 아파트에 거주하거나 보유중인 자들 중 핵심정보를 빨리 받아들이는 일부계층은 자신이 보유중인 노후아파트를 처분해야 한다는 욕구를 일반인보다 앞서 드러낼 가능성이 있다.
재정적으로 여유가 있는 계층의 노후아파트 처분은 또 다른 신규아파트의 구입으로의 자금 투입 가능성을 암시한다.
결국 이는 입지가 우수한 신규아파트들을 두고 경쟁을 벌이는 상황을 초래 할 것이고, 일부 특정지역 분양권 가격의 기형적인 상승을 가져올 수 있다.
부자는 계속 해서 더 부자가 되고, 이들은 더 좋은 곳을 계속 찾고...가난한 가구는 계속 해서 더 가난해지고, 이들은 더 가격이 싼 곳을 계속 찾게 되는 전형적인 부익부 빈익빈 현상이 점점 심화되게 된다.
점점 극심해지는 빈부의 격차, 인구의 고령화, 중산층의 자산 및 소득감소, 인구증가율의 하락, 노동가능한 젊은층 인구감소 문제가 심각해질 2030년 이후 미래사회에서의 주택시장을 한 마디로 종합하면 전체적인 노후아파트의 매물증가로 인한 사회적 문제의 대두 그리고 일부 입지가 우수한 신규아파트들을 중심으로 한 편중된 가격상승을 꼽을 수 있다.
지금도 이런 현상은 이미 나타나고 있으니 2030년대쯤 되면 이런 경향은 너무나 당연한 이치가 될 것이라는 의미다.
지금과 같은 규모로 연간 수십만가구의 신규아파트 분양이 지속된다면 예전처럼 모든 지역에서 신규아파트 가격이 상승하거나 분양권가격이 상승하는 현상은 더 이상 나타나지 않을 것이다.
앞으로 수많은 대다수 중산층이 자산감소를 경험하게 될 것이며, 이는 전세금반환 불이행, 대출금 연체 등의 사회적문제와, 내수에 적잖은 문제를 야기할 것이라 본다.
이러한 현상은 일본이 이미 수십년 전 부터 경험하고 있는 현상이며 지금도 현재진행형이다.
그렇다면 어느 누구도 손해보지 않는 해결책은 없는가라고 누군가 궁금해 할 수 있다.
아쉽지만 답은 없다...
집주인, 세입자, 금융기관 모두가 손실을 보는 자산축소의 과정은 필연이다.
지금까지 지속해온 탐욕의 강도를 당장이라도 조절해야 한다. 조절의 시기를 늦출수록 그 고통은 곱절로 커질 수 밖에 없다.
최근들어 정부가 내놓은 주택연금도 일종의 환금성 기능상실에 대한 대비책이라고 볼 여지는 있어 보인다.
그러나 주택의 가치에 대한 감정의 공평성, 방식이나 연금지급, 향후 주택가격 하락시 연금지급기준 변경가능성 등 기타 여러가지 부문에 있어 얼마나 형평성, 확정성, 신뢰성 등이 있는지에 대하여 분석해보면 주택연금이 과연 환금성이 떨어지는 아파트 문제를 해결 할 수단이 되는지에 관하여서는 쉽게 그렇다라고 단정하기 어려운 것이 사실이다.
이윤을 추구하는 시중은행들은 사실상 주택시장에서 빨을 빼는 모양새가 나타나고 있는 것이 사실이다.
과일로 치자면 맛있는 부분은 은행이 다 따먹고 시들해가니 이제와서 국민에게 내어주는 꼴이다.
이를 반증하는 것이 주택저당증권(MBS)과 안심전환대출이다.
주택금융사가 발행한 MBS의 발행규모는 150조원 돌파를 앞둔 상황이다.
시중은행이 내어 준 주택 담보대출은 이 상품들을 거쳐 정부산하의 주택금융공사로 사실상 이관되기에 이른다.
이는 시중은행들이 보유한 주택 담보대출로 인하여 향후 나타날 여지가 있는 대출자산 부실화를 정부가 나서 국민의 세금으로 미리 차단해 주는 것이나 다름 없다는 판단이다.
주택금융공사의 부채는 결국 정부가 보증할 것이고, 이는 결국 국민의 빚이기 때문이다.
주택저당증권과 안심전환대출, 이 상품들이 부실화 될 경우 주택금융공사가 이와 관련하여 발행한 채권의 상환책임을 종국에는 누가 지느냐 하는 문제가 유발될 수 있음을 인식하게 하는 부분이다.
혹자는 이렇게 말할 수 있다.
재건축하지 않느냐... 지금까지 이뤄지는 재건축은 그야말로 5층 미만의 경제적 투자가치가 있는 저층아파트를 중심으로 이뤄지고 있는 점을 상기하심이 좋아 보인다고 말씀드리고 싶다.
이러한 재건축 투자가 과연 15층 이상의 고층아파트에도 먹힐 것인가....라고 누군가 묻는다면..
초고령사회, 인구의 감소, 소득의 감소 시대를 살아가는 한국사회에서는 실현 불가능한 꿈일 것이라고 말할 수 있다.
또 다른 이는 이렇게 말할 수 있다.
재건축 이외에 리모델링하고 계속 거주하는 방법도 있다고 말이다.
그것은 노후자금이 별도로 준비된 경우에나 가능한 일이다.
아파트 외에 적게는 일억에서 많게는 수억원씩 현금성 자산을 모아놓은 국민이 몇이나 될까 묻고 싶다.
사태가 이 지경에 이른데는 정부, 기업, 국민, 언론 할 것 없이 모두에게 책임이 있다.
먼 앞날을 걱정하는 글을 무시하고 못마땅해만 할 것이 아니라.
지금이라도 눈가리고 아웅식의 무책임한 부동산 정책이 아닌, 전 국민의 운명이 달려 있는 아파트 문제를 해결하기 위하여 백년대계를 내다본다는 심정으로, 나의 후손들이 살아갈 터전이라는 경각심을 가지고 적극적인 대책이 절실히 필요한 시점이라 생각한다.
일본의 예를 옆에서 지켜보면서도 왜 우리는 똑같은 길을 가고 있는가...
정부와 전문가, 학계, 언론 모두가 힘을 한데 모아 노후화되는 고층아파트 문제에 대한 해결책을 모색하는 것이 절실하다.
"부동산 몰빵국가에서, 중산층이 죽어버린 나라에서, 아이가 태어나지 않는 사회에서 부동산 가격을 지켜 건설사와 은행을 구하기 위하여 전세가격을 폭등시킨 이멱박, 박근혜 정부는 최악의 범죄자다."
"개인이 모르고 저지르면, 실수라 치부하면 될지 모르나...
국가가 알지 못하였다 하면, 무지의 소치라 하면 될 일이나...
국가가 알고도 대책을 세우지 아니하였다면, 국민에게 범죄를 저지르는 것이다..."
-이웃사촌-
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